Dans le cadre d’un investissement locatif, vous pouvez bénéficier d’un coup de pouce fiscal si vos charges sont supérieures à vos recettes. Ce mécanisme, appelé déficit foncier, vous permet de diminuer le montant de votre impôt lorsque vous réalisez certains travaux.
Si vous êtes propriétaire d’un logement que vous proposez à la location nue (non meublé) et si avez opté ou si vous relevez du régime d’imposition au réel, vous pouvez déduire vos charges de vos revenus fonciers. Si le montant de vos charges est supérieur à vos revenus fonciers, cette situation génère un déficit foncier.
Ce déficit foncier, c’est-à-dire la part de charges supérieure à vos revenus fonciers, peut alors être déduit de votre revenu global (salaires ou pensions retraite, par exemple) et vous permettre de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu.
Régime réel/régime micro-foncier
Lorsque le montant de vos revenus fonciers est inférieur à 15 000 € par an, et que les biens mis en location ne bénéficient pas d’un régime particulier, vous relevez de plein droit du régime micro-foncier. Vous pouvez cependant décider d’opter pour le régime réel. Cette option est irrévocable pendant trois ans. Voici les différences entre les deux régimes d’imposition :
- le régime réel : permet de déduire de vos revenus fonciers vos charges selon les dépenses que vous avez réellement engagées au cours de l’année fiscale
- le régime micro-foncier : vous ne déclarez pas vos charges au réel, mais un abattement forfaitaire de 30 % est automatiquement appliqué à vos revenus fonciers, quel que soit le montant de vos charges. Le régime micro-foncier ne permet donc pas de produire un déficit foncier.
Déduction plafonnée
Oui ! Chaque année, vous pouvez déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 € de déficit foncier (ou 15 300 € pour les immeubles concernés par l’amortissement dit « Périssol »). Toutefois, l’excèdent de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit :
- durant six ans de l’ensemble de vos revenus
- durantdix ans de vos seuls revenus fonciers.
Revenu global/revenu foncier
Lorsque vous louez un bien immobilier non meublé, les loyers que vous percevez constituent vos revenus fonciers. Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et participent de votre revenu global. En résumé, votre revenu global = revenus fonciers + autres revenus (salaires, prestations sociales ou familiales, pensions de retraite etc.).
Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes :
- les frais de gestion et d’administration du bien (rémunération d’un concierge ou frais d’une agence immobilière ou d’un syndic de copropriété par exemple)
- les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire telle que la taxe foncière
- les dépenses de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location*
- lesprovisions pour chargedans le cadre d’une copropriété
- les charges locatives, si vous n’êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ
- l’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire
- les primes d’assurance
- les intérêts et frais d’emprunt.
*Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent en revanche pas être déduits de votre revenu foncier.
