Afin de mener à bien un projet immobilier, vous pouvez solliciter un crédit. Avant d’obtenir un crédit immobilier, il est important de se poser certaines questions.
Le crédit immobilier consiste, pour un organisme prêteur, à mettre à disposition d’un client une somme d’argent pour financer l’une des opérations suivantes (code de la consommation) :
- l’acquisition d’un bien (appartement, maison, terrain) à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel)
- les travaux de réparation, d’amélioration et d’entretien du bien acquis
- les travaux de construction d’une habitation (notamment lors de l’achat d’un terrain).
Lorsqu’un établissement bancaire accorde un crédit immobilier, celui-ci peut exiger une garantie, pouvant prendre la forme :
- d’une hypothèque portant sur le bien acquis par le biais du crédit ou un autre bien en votre possession, que la banque pourra saisir en cas de défaut de remboursement
- d’une caution souscrite auprès d’un organisme financier qui s’engage à rembourser le crédit à votre place en cas de défaillance
- l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers qui permet à la banque d’être indemnisée en priorité si le prêt immobilier n’est plus remboursé.
La durée d’un prêt immobilier est variable. En général, elle ne doit pas dépasser 25 ans.
Comment déterminer votre capacité d’emprunt ?
L’établissement bancaire détermine votre capacité d’endettement en appliquant à vos ressources (salaire, pension de retraite, revenus locatifs…) un taux d’effort qui ne doit, en principe, pas dépasser 35 %. Cette capacité d’endettement inclut les charges d’emprunt (emprunt considéré comme emprunts en cours, frais d’assurance compris), votre loyer, si vous demeurez locataire une fois le bien acquis.
Cette opération permet à la banque de distinguer le montant que vous pouvez allouer chaque mois au remboursement de votre crédit, votre reste à vivre, nécessaire pour vous acquitter de vos autres charges.
Pour vous aider à déterminer la faisabilité de votre projet immobilier, l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) a mis au point un simulateur de diagnostic de financement pour vos projets d’accession à la propriété (disponible en ligne).
De plus, afin de renforcer votre plan de financement, renseignez-vous sur les aides dont vous pouvez peut-être bénéficier pour compléter votre emprunt bancaire : prêt d’accession sociale (PAS), prêt à taux zéro (PTZ) ou une aide de votre collectivité par exemple.
Recommandations
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) émet périodiquement des recommandations à l’attention des établissements bancaires concernant les conditions d’octroi de crédit afin de prévenir les risques de surendettement des ménages. Depuis janvier 2021, le HCSF recommande aux banques de :
- ne pas dépasser un taux d’effort de 35 % des ressources de l’emprunteur (revenu net avant impôt)
- limiter la durée de l’emprunt à 25 ans, pouvant s’accompagner d’une période de différé de 2 ans, notamment dans le cas d’une vente en l’état de futur achèvement (achat sur plan).
Depuis le 1er janvier 2022, ces recommandations sont juridiquement contraignantes, bien que les établissements bancaires conservent une marge de flexibilité, dans la limite de 20 % des offres de crédit émises par trimestre.
Enfin, ces recommandations ne signifient pas pour autant qu’un établissement bancaire se doit de vous accorder un crédit avec un taux d’effort de 35 % sur une durée de 25 ans. « Il n’existe pas de “droit au crédit”. L’établissement financier est libre de signer ou non un contrat de prêt ».
